מילון מונחים

ינואר 10, 2022

כולנו נתקלים בשוק הנדל״ן במהלך חיינו, בין אם אנו רוכשים נכס למגורים, שוכרים, מוכרים, משכירים, יורשים או משקיעים בנכסים מסוגים שונים. כיום כשהעולם הוא כפר גלובלי אחד גדול, אנו חשופים להזדמנויות השקעה ארקטיביות בנכסים בחו״ל ואפיק השקעה זה הופך יותר יותר שכיח הן בקרב אנישים פרטיים והן בקרב חברות וגופי השקעה פיננסים. לדוגמא, קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובתי השקעות נוהגים בשנים האחרונות לגוון את תיקי ההשקעות שלהם עם השקעה בנכסים בשווקים שונים בחו״ל. לנוחיותכם, אנו מביאים כאן רשימה מצומצמת של מונחים מקובלים בתחום הנדל״ן בארה״ב. לתשומת ליבכם כי רשימה זו מביאה מבחר מונחים בלבד, אינה כוללת את כלל המונחים בתחום ואינה מהווה תחליף לייעוץ עם מומחים בתחום הנדל״ן בארה״ב.

המונח באנגלית	פירוש בעברית	תאור
Agent	סוכן / איש מכירות / נציג	איש מכירות בעל הסמכה לייצג או לפעול בשם צד ג’ (למשל מוכר או קונה). ההסמכה מוענקת לסוכן ע”י המדינה בה הוא עובד אך הוא אינו יוכל לעבוד באופן עצמאי, אלא חייב לעבוד אצל מתווך (ברוקר) נדל”ן.
Appraiser	שמאי	בעל מקצוע המשמש לצורך הערכת שווי הוגן של נכסי נדל”ן (Appraisal).
Assessor	מעריך שווי	שמאי מטעם המדינה המשמש לקביעת ערכם של נכסי נדל”ן לצורכי קביעת גובה מס הרכוש מקומי.
Attorney in Fact	מיופה כח	אדם המוסמך לפעול בשמו של אחר לאחר שקיבל ייפוי-כח חתום לנושא מסוים או ייפוי כח כללי לייצג את החותם בבצוע עסקאות וכיו”ב.
Auction	מכרז	הליך בו נכס נדל”ן מוצע למכירה באמצעות הזמנה להציע הצעות לרכישתו. הליכי המכרז שונים ממדינה למדינה ובד”כ רכישת נכס במכרז מבוצעת במצבו הקיים ללא אפשרות בחינה של מצבו הפיזי ו/או המשפטי.
Binder	הסכם מחייב	הסכם לרכישת נכס נדל”ן הכולל את הפרטים המהותיים בעסקה לרבות גובה דמי קדימה (דמי רצינות) המשולמים בד”כ לאחר החתימה למוכר ע”י הקונה.
Broker	מתווך	מתווך המוסמך ע”י המדינה בה הוא עובד, יכול לעבוד תחת חברת תיווך אחרת או לפתוח משרד תיווך עצמאי ולהעסיק סוכנים או אנשי מכירות לצורך ביצוע עסקאות בין קונים ומוכרים. פרסומים של נכסים מתבצעים על שם המתווך ולא על שם הסוכנים. המתווך נושא ברוב האחריות בביצוע עסקאות.
Buyer’s Agent	סוכן רוכשים	ברוקר או סוכן נדל”ן המייצג רוכשים באופן בלעדי בעסקאות רכישה ואשר חלה לגביו אחריות כלפי הרוכש.
Certificate of Occupancy	אישור אכלוס	אשור מהרשות המוניציפלית לכשירות נכס למגורים הניתן בסיום הקמת נכס חדש או שיפוץ נכס קיים (בדומה לטופס 4 בישראל)
Closing	סגירת הסכם	מעמד בו הצדדים משלימים את העסקה ע”י חתימה על כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות לרוכש והעברת תשלום לנאמן העסקה ע”י הרוכש. בד”כ מועד סגירת החוזה מצוין בהסכם מחייב שנחתם בין הצדדים.
Closing Costs	עלויות סגירה	עלויות המתלוות למעמד סגירת החוזה בהם נושאים הצדדים כגון הוצאות משפטיות, דמי תיווך, אגרות ומיסי העברה וכיו”ב.
Seller Contribution / Credit	דמי השתתפות	סכום הנקבע בהסכם המחייב המשולם ע”י צד אחד כהשתתפות בהוצאות העסקה החלות על הצד האחר, בד״כ השתתפות של המוכר בהוצאות הסגירה של הרוכש או מתן זיכוי על ידיו.
Deed	שטר מכר	מסמך העברת הבעלות הנכס הכולל את זהות המוכר והקונה וכן את תיאור הנכס.
Earnest Money	דמי קדימה	סכום כסף המשולם ע”י הרוכש כדמי רצינות בעת חתימת הסכם מחייב. דמי הקדימה מהווים חלק מהתשלום עבור הנכס ומנוכים מסכום הרכישה הכולל במעמד הסגירה. בד״כ לרוכש קיים פרק זמן לבחינת הנכס בו יהיה זכאי לקבלת דמי הקידמה במידה ויחליט לבטל את ההסכם.
Escrow (Escrow Agent)	נאמנות (נאמן)	שרות ניטראלי הניתן לצדדים בעסקה לצורך החזקת כספים (נכסים) של צד אחד בנאמנות עד למילוי התחייבויותיו של הצד האחר, קיומם של תנאים מסוימים או מתן הוראות בהתאם להסכם בין הצדדים.
Escrow Account (Trust Account)	חשבון נאמנות	חשבון אצל עו”ד, חברה לנאמנויות, ברוקר או סוכן נדל”ן בו מופקדים כספי העסקה עד להשלמתה (מעמד הסגירה), לאחריה מועברים הכספים לגורמים הזכאים להם בהתאם למסמכי הסגירה (מעין מסלקה של העסקה).
Estate	עזבון	הנכסים המצויים ברשותו (בעלותו) של אדם בעת פטירתו חו”ח.
Estate Tax	מס עזבון	מס המוטל על עזבונו של אדם בעת פטירתו.
Foreclosure	עיקול	הליך בו כתוצאה מאי עמידת בעל נכס בתשלומי משכנתא (הלוואה), תופס המלווה (בנק או גוף פיננסי אחר) את הנכס מידי בעליו ומוציאו למכירה.
Hard Money Loan	הלוואה קשיחה	הלוואות הניתנות בד”כ לתקופות קצרות לצורך מימון רכישה לזמן קצר והמאופיינות בד”כ בעלויות גבוהות (ריבית ועמלות). נלקחות לצרכי גישור למס’ חודשים או עד לקבת סכום כסף או הלוואה אחרת.
HOA	ועד שכונה	ארגון/ועד בניין או שכונה הקובע ואוכף את החוקים והתנאים החלים על הנכסים במתחם עליו הוא אמון. הארגון גובה דמי ועד חודשיים או שנתיים לצורך תחזוקת השטחים והמתקנים המשותפים.
HUD-1	מסמך סגירה	טופס סטנדרטי מאת רשות הדיור האמריקאית המפרט את התשלומים והוצאות הסגירה הכרוכים במעמד סגירת עסקה ותחולתם על כל אחד מהצדדים השונים לעסקה לרבות פרעון הלוואה, ביטח זכויות, שכ”ט עו”ד, דמי תיווך, הוצאות ששולמו מראש עבור מיסי רכוש, חובות שמשולמים במעמד העיסקה וכיו”ב.
Joint Venture	יוזמה משותפת	הסכם לפיו מספר אנשים ו/או חברות משתתפים בהשקעה מסויימת ומתחלקים בהתאם לתנאי ההסכם שנחתם על ידם.
LLC	חברה בע״מ	צורת התאגדות היברידית המשלבת מאפיינים של חברה ושותפות כך שהשותפים (המחזיקים) בה אינם נושאים בהתחייבויות החברה באופן אישי ומנגד יכולים לבחור לראות בחברה כחברה שקופה לצרכי מס.
Mortgage	משכנתא	הלוואה הניתנת לצורך רכישת נכס ו/או השבחתו כנגד שיעבודו למלווה.
Property Manager	מנהל נכס	מנהל הנכס מטעם הבעלים המספק שירותי ניהול כגון שיווק, בחירת (סינון) דיירים, השכרה, גבייה, תחזוקה ותיקונים תמורת דמי ניהול קבועים בתוספת הוצאות תחזוקה מעת לעת.
Property Tax	מס רכוש (ארנונה)	מס המשולם ע”י בעלים של נכס בהתאם לערכו הנקבע ע”י שמאי מטעם הרשות המקומית. קיימים איזורים בהם משולם מס רכוש למחוז בלבד בעוד באחרים בנוסף משולם גם מס רכוש לעירייה המקומית.
REO	נכס שעוקל	בית או נכס נדל”ן אחר בבעלות הבנק לאחר שסיים את הליך העיקול אך לא נמכר לצד ג’ במסגרת מכרז.
Realtor	סוכן נדל״ן	בעל מקצוע החבר באיגוד הסוכנים הלאומי (NAR) ויכול להיות איש מכירות, נציג, מתווך, מנהל נכסים, שמאי וכיו”ב. חברים באיגוד חייבים לפעול על פי כללי האתיקה של האיגוד בהתאם לעיסוקם.
Short Sale	מכירה בחסר	מכירה של בית (נכס) או של משכנתא על נכס במחיר הנמוך מגובה המשכנתא על הנכס בהסכמה הדדדית של הבעלים והמלווה כחלופה לעיקול הנכס. בהליך זה נחסכים למלווה הוצאות הכרוכות בהליך העיקול ואילו הלווה (הבעלים) נמנע מהכתמת דוח האשראי שלו ומפגיעה ביכולתו ללוות בעתיד. רכישה בהליך זה אורכת בד”כ מספר חודשים עד להסכמת כל הגורמים למכירה.
Title	זכויות	מסמך המפרט את הזכויות (בעלות) בנכס לרבות שיעבודים, התחייבויות, חובות, תביעות וכיו”ב אשר רובצים על הנכס (והזכויות). קיימות חברות ו/או עו”ד המתמחים בבדיקת הזכויות ושחרורן מכל חוב ו/או תביעה לקראת סגירת עסקת רכישה (Clear & Free Title).
Title Insurance	ביטוח זכויות	ביטוח של זכויות הרוכש (והמלווה) בנכס בפני פגמים משפטיים בזכויות הנרכשות וכן מפני תביעות או דרישות תשלום המתעוררות לאחר הרכישה אשר מקורן טרום הרכישה ואשר לא נתגלו ולא הוסדרו בתהליך הרכישה במסגרת בדיקת הזכויות (למשל: חוב ישן לועד שכונה, חוב מיסי עירייה).
Title Search / Exam	בחינת זכויות	בדיקת הזכויות בנכס לרבות היות המוכר הבעלים החוקי, קיומם של שיעבודים, חובות וכיו”ב הרובצים על הנכס. קיימות מדינות בהן שירות זה ניתן ע”י משרדי עו”ד.
Transfer Tax	מס העברה	מס המשולם בעת רכישת נכס למדינה בה הנכס מצוי.

למידע ופרטים נוספים, אנו מזמינים אתכם ליצור עימנו קשר.